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9月27日，上海17个楼盘同时开盘，刷新了14年来的最高纪录，加上9月下旬大量其他楼盘的集中入市，9月已经成为供应量急剧暴增的月份。
短线内大量的供应集中入市，造成市场上的供求关系迅速失衡，在这样一个时间点上，我们窥测市场的去化结构，可以比较清晰的反应市场的需求表现。在这样市场下的需求是最为真实的需求。
为什么一定要分析市场需求类型，因为我定义上海的市场已经进入了深度的博弈。宏观氛围的不好让人感觉似乎什么都不好卖了。但是时不时有热销个案的爆发，比如9月入市的万科翡翠滨江，听说入市都卖的差不多了，让人看到似乎不少地方也有突围的可能。
而连接这二者的为什么就成为我们关注的焦点。
今天就聊聊这个话题，深度博弈的上海市场上有什么产品可以突围。
先看看上周末最强开盘日的成交情况
我想说的第一点就是：不论什么板块，竞争激烈的区域只有靠性价比。
9月下旬入市楼盘，我看到嘉定新城有大量的住宅楼盘同时开盘。对于这个片区，我真是又爱又恨啊，作为地铁最先开通的新城片区，发展到现在也还只有地铁。而据说一手房十年卖不完的市场，后面的长路真的是漫漫啊。
而对于同质化极度雷同的产品，价格似乎是唯一撬动的因素，而且针对的刚需客群对价格非常敏感，价格战一直在打，而且也没有停止的意思。各位比较下嘉定几个项目的去化量和价格关系就可以看出一二
对于其他片区也一贯如此，刚需属性板块，只要供应量充沛，价格是最后的砝码。
观察点二：豪宅也刚需这句话已经不是观点而是事实
吸引我们关注的其实是闵行梅陇的中海寰宇天下当天180套，以及徐家汇的尚汇豪庭的一天一百多套。但是值得关注的是，这样核心地段楼盘的热销80%的比重都是小户型，这样的成交可能会引起很多人的疑问，对于核心地段，不是理所当然的大平层、大户型热销么，这样的产品才是城市高端客群需要的产品么，怎么变成小户型了。
我觉得这个是上海前几年产品规划的弊病产生
不知道各位有没有留意到，应该从2011年开始，不知道哪个混蛋鼓吹了一种叫平层万能论。就是说我的地段虽然不好，但是我规划了接近于别墅享受的平层空间，所以一样可以卖出豪宅价格。
所以有一阵子就是满城都是大平层，人人都说平层万岁论。从金地天境、到华润佘山九里、再到新江湾一圈的楼盘，然后美兰湖一圈的楼盘，都是清一色的平层产品。
但是市场证明，这样的产品是卖不掉的。
而那两年的产品规划几乎清一色的在2013年、2014年入市供应。这样的供应造成，城市优质地段的小户型产品供应极度稀缺。但是从需求角度来看，对于城市相对核心区位，客户的需求依然是多样化，从紧凑户型到改善到高端都需要。所以这样的不对称也产生了现在优质区位中小户型热销的局面
但是，是不是核心位置的大户型没有市场。
错，大错特错，真正的大户型不是没有市场，而是对地段的要求严格化。
我对豪宅地段的定义就是热门地段不如稀缺地段。什么是热门地段。比如新江湾、比如森兰。因为比较高的起点规划，人人都觉得这里是未来的高端社区，所以一窝蜂进入开发，新江湾这个片区同时都有5-10个楼盘在售，各种高炮各种广告好不热闹。对于这个地段未来会不会高端我暂时不讨论，但是它却无法忽略一个问题，就是这个地段是不稀缺的。我有理由选择你但是我更加有理由选择你隔壁的楼盘。
于此对应的是另一个楼盘，万科翡翠滨江。首先陆家嘴作为一个城市高端楼盘已经是不争的事实，但是久未供应已经让地段的稀缺成为不争的事实。我相信任何地段都有客户喜爱的理由，但是在没有供应面前，需求会被放大。
我曾经也预测过万科翡翠滨江的价格，判断只要价格合理，应该会获得不错的市场结果。
果不出所料，万科翡翠滨江在9月份以7-8万元的单价入市，首批仅推出49套房源，卖出45套，以破10亿的销售成绩，问鼎陆家嘴板块销售冠军。
在一个月还没过完的前提下，获得10亿元的市场销量，在目前这样的市场不得不说是个了不起的成绩。不愧是上海商品住宅认购率第一名。
值得一提的是去化率，认购率已超过龙湖紫悦湾高达92%。凸显出陆家嘴新豪宅带动区域强势回归。
而这样的成绩就是我定义的“稀缺地段”下产生。作为陆家嘴内唯一在售的高端新品房源，随着项目的逐渐成熟以及“浦东新天地”民生路码头的全面改建，必将催生新一波的价值蝶变。此外，也因其独特的地段标签，进阶世界顶级不动产阵营的价值前列。
所以，我对目前上海后市热销高端产品的判断需求已经被充分细分，市区紧凑型小户型以及稀缺地段的平层类产品将成为客户接受的主流
金九已经过去，我们可以期待银十，未来的市场我们可以把关注点从整体转移到一个个片区板块，看看每一个战场会上演怎样的戏码
